22 Ноября 2019 г. Пт 20:27
Сейчас -8°C
Завтра -3°C
18+
63.71
70.52
Информация
об отключениях
Подробнее

Подписаться на объявления «ЖКХ 56» Вам будут доступны свежие объявления Подписаться
Задайте нам вопрос
Вход / Регистрация
*— обязательные для заполнения поля

Подводные камни «самостоятельности», или «Неуправляемые» многоэтажки

фонд модернизации табличка.jpg

Непосредственная форма управления многоквартирным домом (МКД) – хорошо это для собственника или, наоборот, грозит опасными последствиями? В этом архиважном вопросе журналисты Бузулука разбирались вместе с экспертом регионального Центра ЖКХ- контроль Н. В. Маленковой.

Бремя власти

- Справедливости ради хочу сказать, что непосредственная форма – это полноценный способ управления МКД, - особо подчеркнула в начале встречи Надежда Валерьевна. – Но при условии, что собственники знают как реализовать его. В противном случае, что чаще всего и происходит, данная форма управления ставит их в уязвимое положение. Да, власть во всей её полноте переходит к собственникам, но при этом и вся ответственность полностью ложится на их плечи.

И, к сожалению, на практике мы видим, что дома, от которых отказались УК (управляющие компании), часто оказываются «неуправляемыми». Это, прежде всего, относится к домам «невыгодным», в которых не более 30 квартир. Взносов аккумулируется мало, износ у них большой. И потому УК отказываются от них, когда заканчивается срок, обозначенный в договоре управления, не пролонгируя его.

Собственники, отправившиеся в «свободное плавание» не рады случившемуся, поскольку уже нельзя вызвать аварийную бригаду, нет диспетчера, нет дворника и уборщицы, некому делать текущий ремонт, проводить профилактику коммуникаций, а ведь газовики ужесточили требования к их состоянию. Следовательно, действовать нужно уже самим…

Что значит «реализовать»?

- Важно понимать, когда непосредственная форма управления считается реализованной, - продолжает Надежда Валерьевна. - Недостаточно избрать такой способ, или фактически принять его после ухода УК. Его нужно ещё и реализовать на практике.

Непосредственная форма управления так называется, потому что реализуется каждым собственником непосредственно, то есть – без посредников. Каждый из них должен заключить договоры на оказание коммунальных услуг. Такой договор считается заключенным, если собственник подписал соответствующие документы с ресурсоснабжающими организациями (МУП ВКХ, МУП ЖКХ), с региональным оператором (ООО «Природа») или согласился с его условиями, оплатив квитанцию.

При этом лучше всё-таки подписать «Договор», так как в нём прописаны не только тарифы на услуги, но и указывается граница, определяющая зоны ответственности собственников и ресурсоснабжающей организацией.

Также нужно обеспечить выполнение «Минимального перечня работ» . Это необходимо из-за того, что МКД нужно поддерживать в нормативном состоянии, иначе он постепенно разрушится. Соответственно, если собственники МКД выбрали непосредственный способ управления, на них ложится ответственность за выполнение работ, указанных в «Перечне». То есть, обеспечить работу аварийных бригад, заключить договор на обслуживание ВДГО (внутридомового газового оборудования), обратиться в специализированную организацию, обеспечивающую прочистку вентиляционных каналов, нанять дворника, уборщицу. Или мыть полы и убирать придомовую территорию самим.

Так или иначе, но «Минимальный перечень» должен выполняться (в том числе некоторые работы - исключительно специализированными организациями!), это требование законодательства, а некоторые, о которых говорилось выше – исключительно специализированными организациями.

Есть нюанс…

- К нам в региональный Центр обращались представители МКД с непосредственным способом управления,- продолжила тему Н.В. Маленкова. – Они жаловались на то, что в ряде территорий специалисты газоснабжающих организаций, понуждают к заключению договоров только председателей Советов многоквартирных домов, вместо того, чтобы заключать договора с каждым собственником. Такие действия незаконны, поскольку Правила №410 (Постановление Правительства РФ от 14.05.2013 года № 410 (ред. от 06.10.2017) "О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования" (вместе с "Правилами пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению") регламентирующие данные вопрос предусматривают, что все работы по обслуживанию ВДГО принимает только собственник.

А председатель Совета МКД или иное уполномоченное общим собранием собственников лицо может заключать такие договоры с третьими лицами в нескольких случаях:

- если в протоколе общего собрания собственников указано, что такие полномочия (по заключению договоров с третьими лицами) ему делегируют не менее, чем 50% собственников;
- у этого человека есть доверенность, подтверждающая его полномочия на конкретный период времени и заверенная нотариусом;
- в протоколе общего собрания должно быть отражено право уполномоченного лица принимать деньги от собственников в счёт оплаты таких услуг.

Если данные условия не соблюдены, тогда специализированная организация должна работать непосредственно с каждым собственником.

Читайте, что подписываете

- Вторая группа жалоб, поступающих в Центр ЖКХ-контроля – неправомерные действия УК, - предупреждает Н. В. Маленкова. - К сожалению, есть прецеденты, когда собственники узнают о том, что УК от них отказалась уже постфактум, когда через два –три месяца спохватываются о том, что им перестали приходить квитанции.

УК чаще всего ожидают, когда закончит срок действия договора управления. Но есть случаи, когда они попросту договариваются с кем-либо из жильцов или старшим по дому, и те самостоятельно подписывают необходимую в таких случаях документацию.

Когда об этом стало известно, собственники должны первым делом проверить протокол, в котором говорится о переизбрании способа управления; уточнить, каким образом расторгнут договор.

В течение шести месяцев у них есть право обратиться в суд и признать решение собрания, и, соответственно, протокол недействительным.

А если срок действия договора подходит к концу, управляющая организация обязана соблюсти ряд условий, прежде, чем он такой договор будет считаться расторгнутым.

Так, каждому собственнику должно прийти уведомление о расторжении договора управления за 30 дней до даты его окончания. Если уведомление не пришло, то договор не может быть расторгнут.

К сожалению собственники проявляют пассивность, идти в суд никто не соглашается, и потому они теряют средства, которые копили годами. Судебная практика такова, что решения принимаются в пользу собственников. Но, чтобы не оказаться в такой ситуации, внимательно читайте все документы, которые приносят на подпись из управляющей компании.

Ключевая фигура или «слабое звено»?

- Действующее законодательство позиционирует собственника как ключевую фигуру, обеспечивающую безопасность и надлежащее состояние МКД, - обратила внимание Надежда Валерьевна. - Так должно быть, но фактически собственник часто является «слабым звеном» при взаимодействии с управляющими компаниями (УК), ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями.

Тем не менее, закон предусматривает и защитные механизмы для собственников. В ситуации когда УК отказалась от дома, не реализован непосредственный способ управления, и ни одна из УК по результатам открытого конкурса не подала заявку на управление МКД, собственники вправе обратиться с коллективным заявлением в орган местного самоуправления о назначении УК. Если администрация муниципального образования не выполнила их просьбу, они могут добиваться решения вопроса в судебном порядке, или обратиться в ГЖИ с заявлением о понуждении органа местного самоуправления назначить им временную УК до момента выбора способа управления или до проведения нового открытого конкурса по выбору УК.

«Вместе мы – сила»

- Важно, чтобы собственники помещений МКД осознали действенность этого девиза, - обращается к ним Н. В. Маленкова. - От взаимодействия соседей зависит судьба дома. Как показывает практика, на МКД, где выбран непосредственный способ управления, и он организован на должном уровне, плата за содержание ниже, а качество услуг выше. Это достигается за счёт индивидуальных договорённостей с исполнителями работ, услуг, и более тщательном контроле со стороны собственников. В итоге дом находится в более выигрышном положении. Поэтому выходите на собрания и принимайте продуманные решения по содержанию общедомового имущества. Существующие на сегодня программы по переселению не предполагают бесплатное предоставление в собственность новой жилплощади.


Важно знать!

Непосредственная форма управления может быть реализована только на многоквартирных домах, которых не более 30 квартир!


Также вам может быть интересно
Комментарии